در کشور ما اراضی و املاک با توجه به نوع زمین و ملک و همچنین نوع کاربری آن دارای نظام های حقوقی متفاوتی می باشند. با توجه به رشد روز افزون جمعیت و توسعه اجتماعی توجه جدی به حقوق اراضی و املاک، هر روز ضروری تر از قبل احساس می‌گردد. قوانین و مقررات تصویب شده در طول سالیان متمادی نشانگر تلاش برای دستیابی به این مهم می باشد. با توجه به تنوع و کثرت قوانین مربوط به املاک در کشور ما از قانون مدنی گرفته تا قانون ثبت اسناد و املاک و… همچنین وجود رویه قضائی خاص در برخی مواقع متناقض و مبهم، لزوم وکیل ملکی دارای تخصص و اشراف و تبحر در طرح، تعقیب و پاسخگویی به دعاوی ملکی مشهود می‌باشد.
انواع دعاوی ثبتی
ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به حوزه ثبت اسناد و املاک است. پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ثبتی ملکی در مراجع قضایی مطرح است که به تعدادی از آن‌ها اشاره می کنیم :
- ابطال سند رسمی به دلایل گوناگون
- ابطال سند مالکیت معارض
- ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار
به طور کلی این مشکلات هنگامی مطرح می‌شود که پس از خرید و یا انتقال سند یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود می‌آید.
ماهیت دعاوی کیفری
دعاوی کیفری ملکی به آندسته دعاوی اطلاق می‌گردد که در آن هنگام معامله و خرید و فروش املاک جرم صورت گرفته است. در موارد مربوط به دعاوی کیفری، مدعی‌العموم و یا شاکی خصوصی اقدام به طرح شکایت می‌نماید. مجرم با دانش و آگاهی کامل نسبت به موارد حقوقی و علم بر اینکه عمل انجام گرفته جرم محسوب می‌شود اقدام به این کار می‌نماید.موارد مهمی که شامل دسته بندی دعاوی کیفری ملکی می‌شوند عبارتند از:
- جرم جعل کردن اسناد ملکی به منظور فریب و کلاه برداری دیگران
- ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- خیانت در امانت به عنوان یک دعوی کیفری در حوزه املاک محسوب می‌شود.
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
- جرم انتقال دادن منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
- زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
- جرم استفاده کردن از سند جعلی در رابطه با معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذی ربط
- خرید و فروش و معامله معارض
- اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.
بیشتر بخوانیم: همه چیز درباره تصرف عدوانی
یک وکیل املاک می تواند چه کاری انجام دهد؟
- دریافت مجوز پایان کار
- دعوای الزام به اخذ تخلیه ید
- تقسیم و افراز املاک مشاع
- دعوای خلع ید
- دعوای بر سر مالکیت ملک
- دعوای مزاحمت و ممانعت از حق
- دعوای تصرف عدوانی
وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع
به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند. خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. بنابراین لزوم وجود وکیل پایه یک داگستری احساس می‌شود.
در دعوای الزام به تحویل مبیع باید شرایطی را مدنظر قرار داد که عبارتند از:
- وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده: باید بین خربدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و حقیقت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود.
- باید بیع فی مابین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد: عقد بیع باید بین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی (اقاله، انفساخ، فسخ) منحل شود یا باطل گردد دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکان نخواهد داشت.
