شرایط اساسی بستن یک عقد یا قرارداد
مطابق قوانین در هر عقد و قراردادی باید شرایط زیر برای تنظیم عقد وجود داشته باشد در غیر این صورت عقد به دلیل نداشتن موارد اجمالی زیر باطل می شود.
- قصد طرفین و میزان رضایت آنان (بدین منظور که تنظیم عقد به دور از هر گونه اجبار و اکراه باشد.)
- اهلیت طرفین معامله (منظور بالغ و عاقل و رشید بودن طرفین است.)
- موضوع معین مورد معامله (مورد معامله باید عینت داشته باشد.)
- مشروعیت داشتن مورد معامله (بدین منظورکه مورد معامله نامشروع نباشد همانند معامله مواد مخدر یا مشروبات الکلی.)
بیشتر بدانیم: تصرف عدوانی چیست؟
تحویل مبیع
در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع در بین محاکم اختلاف نظر های زیادی دیده می شود و رویه غالب اینست که خریدار بدوا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد و بعد از تنظیم سند نسبت به تحویل ملک اقدام نماید. درغیر اینصورت، دعوی الزام به تحویل مبیع بدون سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد.
تقدیم دادخواست الزام به تسلیم و تحویل مبیع غیر منقول هیچ ملازمه ای با دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، دادخواست الزام به اخذ پایانکار ساختمان، الزام به انجام تعهدات قراردادی و غیره ندارد. دعوای الزام به تسلیم و تحویل مبیع غیرمنقول به تنهایی قابل طرح است.
هزینه دادرسی دادخواست الزام به تسلیم و تحویل مبیع غیر منقول، بر اساس قیمت منطقه ای و معاملاتی ملک تعیین می‌شود. در صورتی که ملک مورد اختلاف در دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع غیر منقول، مالک رسمی طرف دعوا نباشد و خریدار یا ایادی قبلی ملک را واگذار نموده باشند، دعوا لازم است به طرفیت همگی ایادی قبلی طرح گردد. اشتباه در تعیین خوانده می‌تواند باعث صدور قرار رد دعوا و یا قرار عدم استماع دعوا و ورود ضرر وزیان به خواهان شود. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تحویل مبیع (ملک ) در صلاحیت دادگاه حوزه محل وقوع ملک است.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است.خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است.
زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگ اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی
- احراز مالکیت خوانده به کمک استعلام ثبتی: در صورتی که در قولنامه شماره پلاک اشتباه ثبت شده است، دادگاه آن را اصلاح کرده و برای انتقال حکم می دهد.
- احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: برای تلفن این کار از طریق اداره مخابرات استعلام خواهد شد. برای مواردی مانند چک استعلام از طریق بانک انجام می شود.
از دیگر اقداماتی که دادگاه باید برای الزام به تنظیم سند رسمی انجام دهد، احراز عقد قراردادها و انجام شدن معامله ها از پیگیری اسناد مختلف و همچنین اظهارات هر دو طرف و افراد شاهد در این میان است که شامل مواردی مانند ملاحظه کردن اصل مبایعه نامه، توجه کردن به نحوه تحریر سند عادی، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین و توجه کردن به ماهیت و مفهوم سند تنظیم شده و شروط و تعهداتی که طرفین داده اند، خواهد بوداه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
بیشتر بخوانیم: ویژگی وکیل پایه یک دادگستری برای انجام امور وکالت چیست؟
مدارک لازم برای اقامه دعوی الزام به تحویل مبیع
جهت طرح دادخواست دعوای الزام به تحویل بیع خریداری شده، مدارک زیر مورد نیاز است:
- اصل و کپی قرارداد معامله بیع
- پایان کار بیع موضوع دعوی
- گواهی دفترخانه ثبت اسناد رسمی
- دلیل پرداخت ثبتی
- برگه استعلام ثبت املاک
- صورت مجلس تفکیکی
لازم به ذکر است موارد فوق در مورد دعاوی مربوط به الزام به تحویل ملک مورد معامله است. در مورد سایر مبیع مانند خودرو و…، کپی برابر اصل قرارداد معامله کافیست. مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، دادگاه واقع در حوزه محل وقوع مبیع توسط وکیل ملکی خبره است.
