۵ مطلب در خرداد ۱۳۹۹ ثبت شده است

هر چیزی که درباره طلاق توافقی و وکیل آن باید بدانید

بسیاری از افراد ممکن است تصور کنند که برای گرفتن طلاق توافقی نیازی به گرفتن وکیل نیست. برخی از مراجعهکنندگان به دفاتر وکلا، این پرسش را مطرح می‌کنند که آیا لزومی دارد وکیل برای طلاق توافقی داشته باشند یا خیر. برای پاسخ به این سوال، باید گفت که در پرونده‌های طلاق توافقی داشتن وکیل یک ضرورت نیست، زیرا همان طور که از ظواهر امر پیداست، در مواردی که دو طرف هر دو برای جدا شدن از یکدیگر رضایت کامل دارند، و علاوه بر آن، وقت کافی برای انجام مراحل دادخواست و حضور در جلسه رسیدگی و مشاوره و دادگاه را هم دارند، و از همه مهم‌تر اینکه مشکل و مسئله و یا هراسی از رو در رو شدن با یکدیگر در فضای دادگاه و دفتر رسمی طلاق ندارند، خودشان می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند و همه مراحل رسیدگی و صدور گواهی عدم امکان سازش را بدون نیاز به گرفتن وکیل پیش ببرند. اما در برخی موارد، حضور و کمک وکیل می‌تواند کمک‌کننده باشد. برای مثال در مواردی که زن و مرد، وقت کافی جهت انجام امور دادگاه را ندارند، و یا ترجیح می‌دهند در محیط دادگاه و دفتر طلاق با هم مواجه نشوند. یا در مواردی، طرفین از چگونگی انجام مراحل طلاق توافقی آگاه نیستند، بنابراین بهتر است از یک وکیل برای تشکیل پرونده و انجام امور حقوقی بهره بگیرند. وکیل در صورت تمایل و تقاضای زوجین می‌تواند حتی تشریفات ثبت طلاق در دفترخانه را نیز بدون حضور زوجین و به تنهایی به پایان برساند.

در کل، در تمامی مراحل طلاق توافقی وکیل در کناز زوجین حضور می‌یابد تا باعث ایجاد آرامش نسبی زوجین شود و همچنین بر روند امور طلاق و مسائل قضایی نظارت کامل داشته باشد تا زوجین به دلیل آگاهی نداشتن در حوزه این گونه مسائل، در محیط دادگاه دچار سرگردانی نشوند.

چرا بهتر است برای طلاق توافقی وکیل بگیریم؟

چون امروزه تمام کارها می‌توانند به صوررت کاملاً تخصصی انجام شوند، زوجی که در آستانه طلاق گرفتن هستند، می‌توانند برای سرعت بخشیدن و سریع‌تر کردن روند دادرسی و همچنین برای کمتر کردن هزینه‌های خود، از وکیل کمک بگیرند. این کار همچنین، مشخصاً امکان ایجاد هر گونه پیشامد ناخوشایند و نتیجه نامطلوب را بسیار کاهش می‌دهد. بنابراین بهتر است طرفین جهت گرفتن وکیل اقدام کنند تا تمامی مراحل و روند طلاق توافقی، به بهترین شکل انجام شود.

علاوه بر نکات ذکرشده، گرفتن وکیل باعث می‌شود لزوم رفت و آمد مکرر به دادگستری و دخالت طرفین کمتر شود و مدت زمانی که معمولاً برای صدور گواهی عدم امکان سازش طول می‌کشد، کوتاه‌تر شود.

پس از مراجعه زوجین به دفاتر وکالت و قطعی شدن تصمیم آن‌ها مبتنی بر طلاق، توافقنامه طلاق توافقی توسط وکیل طلاق توافقی تنظیم می‌شود و بعد از آن، از زوجین برای وکالتنامه امضاهیی گرفته خواهد شد.

برای انتخاب یک وکیل طلاق توافقی مناسب و اطمینان از مهارت او در پیش بردن مراحل فرآیند طلاق، شما باید سعی کنید کمی از مراحل و ضوابط و راه حل های قانونی بدانید و در این زمینه مطالعه کنید تا در هنگام جلسات مشاوره با وکیل طلاق توافقی خود بتوانید با او راجع به به مسائل مالی و شروط توافق نامه‌ای که با همسر خود درباره آن به توافق رسیده اید صحبت‌های لازم را بکنید و آن‌ها را بنویسید تا در طی صورت جلسه‌ای با امضای هر دو طرف، بتوانید یک توافقنامه تنظیم کنید.

 برای گرفتن وکیل طلاق توافقی، به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

از جمله نکاتی که برای  گرفتن وکیل مجرب برای طلاق توافقی باید در نظر بگیرید، موارد زیر هستند:

  • اگر زوجین تصمیم داشته باشند طلاق توافقی بگیرند، مدت زمان انجام این کار از ۱۰ روز کمتر نخواهد بود. همچنین همانطور که در بالا گفته شد، اگر وکیل طلاق توافقی داشته باشید، نیازی به حضور زوجین در جلسات مشاوره و جلسه دادگاه نیست. علاوه بر این، اجرای صیغه طلاق توافقی در دفتر خانه طلاق با حضور وکیل طلاق توافقی و بدون نیاز به حضور زوجین صورت می‌گیرد.
  • در صورت داشتن وکیل طلاق توافقی، زوجین لازم نیست در هیچکدام از مراحل دادگاه حضور داشته باشند و به دلیل عدم مواجهه آن‌ها با هم، احتمال ایجاد تنش و ناراحتی بسیار پایین می‌آید.
  • وکیل طلاق توافقی به دلیل اینکه با روند کارهای قضایی و شعب دادگاه آشنایی دارد، می‌تواند از طولانی شدن بی مورد و بی دلیل فرآیندهای قضایی جلوگیری کند. البته مشخصاً گرفتن وکیل پرداخت هزینه وکیل برای طلاق توافقی و حق الوکاله را به همراه دارد، اما در عوض هزینه بی‌جهت و اضافی پرداخت نخواهید کرد و در نتیجه، مزایای این امر از معایب آن بیشتر هستند.

در هر حال توصیه می‌کنیم قبل از هر اقدام قضایی حتماً با یک وکیل مشورت کنید.

 

۲۷ خرداد ۹۹ ¡ ۱۸:۰۴ ۰ äÙÑ ãæÇÝÞíä ۰ ãÎÇáÝíä ۰
law.journal

شرایط و مراحل عقد بیع

شرایط اساسی بستن یک عقد یا قرارداد

مطابق قوانین در هر عقد و قراردادی باید شرایط زیر برای تنظیم عقد وجود داشته باشد در غیر این صورت عقد به دلیل نداشتن موارد اجمالی زیر باطل می شود.

  • قصد طرفین و میزان رضایت آنان (بدین منظور که تنظیم عقد به دور از هر گونه اجبار و اکراه باشد.)
  • اهلیت طرفین معامله (منظور بالغ و عاقل و رشید بودن طرفین است.)
  • موضوع معین مورد معامله (مورد معامله باید عینت داشته باشد.)
  • مشروعیت داشتن مورد معامله (بدین منظورکه مورد معامله نامشروع نباشد همانند معامله مواد مخدر یا مشروبات الکلی.)

بیشتر بدانیم: تصرف عدوانی چیست؟

تحویل مبیع

در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع در بین محاکم اختلاف نظر های زیادی دیده می شود و رویه غالب اینست که خریدار بدوا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد و بعد از تنظیم سند نسبت به تحویل ملک اقدام نماید. درغیر اینصورت، دعوی الزام به تحویل مبیع بدون سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد.

 تقدیم دادخواست الزام به تسلیم و تحویل مبیع غیر منقول هیچ ملازمه ای با دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، دادخواست الزام به اخذ پایانکار ساختمان، الزام به انجام تعهدات قراردادی و غیره ندارد. دعوای الزام به تسلیم و تحویل مبیع غیرمنقول به تنهایی قابل طرح است.

 هزینه دادرسی دادخواست الزام به تسلیم و تحویل مبیع غیر منقول، بر اساس قیمت منطقه ای و معاملاتی ملک تعیین می‌شود. در صورتی که ملک مورد اختلاف در دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع غیر منقول، مالک رسمی طرف دعوا نباشد و خریدار یا ایادی قبلی ملک را واگذار نموده باشند، دعوا لازم است به طرفیت همگی ایادی قبلی طرح گردد. اشتباه در تعیین خوانده می‌تواند باعث صدور قرار رد دعوا و یا قرار عدم استماع دعوا و ورود ضرر وزیان به خواهان شود. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تحویل مبیع (ملک ) در صلاحیت دادگاه حوزه محل وقوع ملک است.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است.خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است.

زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگ اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

  • احراز مالکیت خوانده به کمک استعلام ثبتی: در صورتی که در قولنامه شماره پلاک اشتباه ثبت شده است، دادگاه آن را اصلاح کرده و برای انتقال حکم می دهد.
  • احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: برای تلفن این کار از طریق اداره مخابرات استعلام خواهد شد. برای مواردی مانند چک استعلام از طریق بانک انجام می شود.

از دیگر اقداماتی که دادگاه باید برای الزام به تنظیم سند رسمی انجام دهد، احراز عقد قراردادها و انجام شدن معامله ها از پیگیری اسناد مختلف و همچنین اظهارات هر دو طرف و افراد شاهد در این میان است که شامل مواردی مانند ملاحظه کردن اصل مبایعه نامه، توجه کردن به نحوه تحریر سند عادی، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین و توجه کردن به ماهیت و مفهوم سند تنظیم شده و شروط و تعهداتی که طرفین داده اند، خواهد بوداه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

بیشتر بخوانیم: ویژگی وکیل پایه یک دادگستری برای انجام امور وکالت چیست؟

مدارک لازم برای اقامه دعوی الزام به تحویل مبیع

جهت طرح دادخواست دعوای الزام به تحویل بیع خریداری شده، مدارک زیر مورد نیاز است:

  • اصل و کپی قرارداد معامله بیع
  • پایان کار بیع موضوع دعوی
  • گواهی دفترخانه ثبت اسناد رسمی
  • دلیل پرداخت ثبتی
  • برگه استعلام ثبت املاک
  • صورت مجلس تفکیکی

لازم به ذکر است موارد فوق در مورد دعاوی مربوط به الزام به تحویل ملک مورد معامله است. در مورد سایر مبیع مانند خودرو و…، کپی برابر اصل قرارداد معامله کافیست. مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، دادگاه واقع در حوزه محل وقوع مبیع توسط وکیل ملکی خبره است.

۲۶ خرداد ۹۹ ¡ ۱۵:۳۸ ۰ äÙÑ ãæÇÝÞíä ۰ ãÎÇáÝíä ۰
law.journal

چگونه یک وکیل مناسب پیدا کنیم؟

اگر مشکل حقوقی شما پیچیده است یا پول زیادی را شامل می شود، بهتر است بدون وکیل سعی در رسیدگی به آن موضوع نکنید. به علاوه، وکلا کاری بیش از انتشار اطلاعات حقوقی انجام می‌دهند. آن‌ها به شما مشاوره استراتژیک ارائه می‌دهند و مهارت‌های فنی پیچیده‌ای را برای مشکلات قانونی به کار می‌گیرند. در حالت ایده آل، شما می توانید یک وکیل را پیدا کنید که مایل به خدمت به عنوان «مربی» قانونی شما باشد تا بتواند در حد امکان شما را آموزش دهد و به عنوان مشاور حقوقی رسمی شما، تنها در صورت لزوم وکالت شما را بر عهده بگیرد. برای جستجوی وکیل مناسب شرایطتان، مطلب زیر را بخوانید.

پیدا کردن یک وکیل خوب که می‌تواند به طور موثر در مورد مشکل خاص شما به شما کمک کند ممکن است آسان نباشد. شاید انتظار داشته باشید با یک سرچ ساده یا خواندن یک تبلیغ، یک وکیل خوب پیدا کنید؛ اما اطلاعات کافی در این منابع وجود ندارد تا به شما در تصمیم‌گیری صحیح کمک کند.

انتخاب وکیل خوب مانند انتخاب هر محصول یا خدمات دیگری است. بهتر است برای تصمیم گیری آگاهانه، تحقیقات کاملی انجام دهید. به محض اطمینان از مراجعه به چندین وکیل با تخصص در حوزه عمل مناسب، باید در مورد هر یک از آن‌ها به دقت تحقیق کنید. در زیر چند گام ساده برای انتخاب بهترین وکیل برای نیازهای قانونی شما آمده است.

انجام مصاحبه با افراد

یکی از بهترین راه های ارزیابی توانایی وکالت، مصاحبه با وکلاست. بیشتر وکلا مشاوره اولیه‌ای به مدت معمولاً یک ساعت یا کمتر بدون پرداخت هزینه ارائه می‌دهند. در زیر چند سؤال وجود دارد که باید در نظر بگیرید:

وکیل مورد نظر در نوع وکالت شما چه تجربه ای دارد؟

وکیل مورد نظر چه مدت در این حوزه فعالیت کرده است؟

سوابق کاری و دستاوردهای آنان چیست؟

چه درصد از پرونده‌های آن‌ها برای رسیدگی به نوع مشکل قانونی شما اختصاص یافته است؟

آیا آن‌ها مهارت و گواهینامه خاصی دارند؟

هزینه آن‌ها چقدر است؟

چه افراد دیگری روی پرونده شما کار می‌کنند؟

آیا آن‌ها وظایف کلیدی حقوقی خود را برون سپاری می‌کنند؟

بیشتر بخوانیم: الزام به تمکین چیست و چه شرایط و ارکانی دارد؟

 

علاوه بر هزینه‌های وکالت (هزینه پستی، هزینه تشکیل پرونده، هزینه کپی و غیره) چه هزینه‌های اضافی ممکن است وجود داشته باشد؟

هر چند وقت یک بار شما باید صورتحساب را پرداخت کنید؟

آیا آن‌ها می‌توانند از مشتری‌های دیگر را به عنوان مرجع قرار دهند؟

آیا آن‌ها توافق نامه هزینه کتبی یا توافق نامه نمایندگی دارند؟

چگونه شما را از تغییر و تحولات پرونده خود آگاه می کنند؟

به خاطر داشته باشید که هزینه بالاتر لزوماً با وکیل ماهرتر برابر نیست. در نتیجه، هزینه بسیار سنگین ممکن است مشکلات، بی تجربگی یا بی کفایتی را نشان دهد. پس از ملاقات با وکیل، باید از خودتان سؤالات زیر را بپرسید:

آیا تجربه و پیشینه وکیل، با نیازهای قانونی شما سازگار است؟

آیا آن‌ها به سؤالات شما پاسخ‌های سریع و مودبانه دادند؟

آیا با آن‌ها احساس راحتی می کنید؟

آیا مطمئن هستید که آنها مهارت و تجربه لازم برای رسیدگی به پرونده شما را دارند؟

آیا با هزینه‌ها و نحوه پرداخت آن‌ها مشکلی ندارید؟

آیا شما با شرایط قرارداد مربوط به هزینه یا توافقنامه نمایندگی راحت هستید؟

سؤال از وکلای دیگر

وکلا مهارت و اعتبار سایر وکلا را می‌دانند. ممکن است وکلا بتوانند اطلاعاتی درباره همکار خود ارائه دهند که ممکن است در یک کتاب یا به صورت آنلاین پیدا نکنید، مانند اطلاعات مربوط به اخلاق وکالت، سطح شایستگی، رفتار، عادات عمل و شهرت.

انجام یک بررسی پیش زمینه‌ای

قبل از استخدام وکیل، لیست وکلای مورد تایید قوه قضاییه برای شهر خودتان را ببینید تا مطمئن شوید که آن‌ها به عنوان یک وکیل از وضعیت خوبی برخوردارند.

شما همیشه باید منابع را بررسی کنید، به خصوص اگر وکیل را از طریق اینترنت پیدا می‌کنید. در یک سری از رتبه‌بندی‌ها، یک شاخصه عینی از معیارهای اخلاقی و توانایی حرفه ای وکلا، ناشی از ارزیابی وکلا توسط سایر اعضای وکلا و دادگستری ارائه می‌شوند.

گشت و گذار در دفاتر وکالت

می‌توانید با دیدن دفتر یک وکیل، درباره وکالت او به نکات زیادی پی ببرید. دفتر وکیل، فراتر از دفتر یا اتاق کنفرانس که در آنجا با وکیل ملاقات کرده اید را در نظر بگیرید. آیا دفتر حقوقی شسته و رفته، منظم و کارآمد است؟ وکیل مورد نظر از چه نوع کادر پشتیبانی استفاده می‌کند؟ آیا رفتار کارکنان دوستانه و حامیانه به نظر می‌رسد؟ آیا دفتر وکالت به راحتی قابل دسترسی است؟ آیا بخش بزرگی از فضای اداری وکیل مورد نظر شما بدون استفاده است؟ مراقب نکات منفی مانند آشفتگی جمعی، کارکنان ناراضی و دفاتر خالی باشید.

سزا آنلاین یک منبع عالی برای اطلاعات در مورد یک موسسه حقوقی و وکلای آن است. با مراجعه به این مرکز، از بهترین مشاوره‌های حقوقی بهره‌مند شوید.

۱۷ خرداد ۹۹ ¡ ۱۸:۳۱ ۰ äÙÑ ãæÇÝÞíä ۰ ãÎÇáÝíä ۰
law.journal

نقش وکیل در دعاوی ملکی

مسکن یکی از نیازهای اساسی بشر است و همواره یکی از مهم ترین الویت ها در زندگی افراد علی الخصوص جوانان تهیه و تامین این نیاز مهم می باشد. بدیهی است که برآورده نمودن این مهم نیازمند مراودات حقوقی بصورت خرید یا اجاره (مالکیت عین و مالکیت منفعت) می باشد. البته مالکان و سازندگان برای بستن قرارداد مشارکت در ساخت به دنبال فروش ملک با قیمت موردنظر خویش با بیشترین بهره می‌باشند. در این راستا گاهی طرفین در معاملات و مبادلات یا انجام تعهدات و اجرای قرارداد با مشکلاتی مواجه می گردند و وقتی که جهت احقاق حق خود به مراجع قضایی مراجعه نمایند به کمک وکیل ملکی دعوی در معنای خاص خود محقق می‌گردد.

به طور کلی اموال غیرمنقول در اصطلاح حقوقی به اموالی گفته شده است که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشند. تمام دارایی‌های غیرمنقول، در ردیف املاک قرار می گیرند. ملک انواعی دارد که مهم‌ترین آن ها ملک مشاعی و ملک مفروز می باشد. ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که دو نفر یا بیشتر، در تمامی اجزای آن، به نسبت سهم خود دارای ملکیت می باشند و به اصطلاح دارای چندین مالک است و ملک مفروز، ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد. ممکن است مالکیت یک شخص در ملک خود هم به نحو مشاع و هم به نحوه مفروز باشد. این حالت مواردی همچون مالکیت آپارتمان، که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی و مفروز و قسمت مشاعی مانند راه پله ها و حیاط، در مالکیت مشاعی، قرار دارد را شامل می شود.

ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی

گاهی وقت ها دعاوی  بر سر ثبت اتفاق میافتد که در واقع جزئی از دعاوی حقوقی است و بسیار مهم است که به لحاظ قانونی در دستهای جداگانه قرار میگیرد و موضوعات متنوعی دارد. به عنوان مثال این نوع دعاوی بر سر ابطال سند رسمی، ابطال عملیات ثبتی یا کمیسیونهای ثبتی، افراز ملک، ابطال سند مالکیت معارض، ابطال اجرائیه ثبتی، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرائی، ابطال عملیات اجرائی ثبت و همه از مواردی هستند که  بارها اتفاق افتاده است و قانون به آنها رسیدگی کرده است.پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ثبتی ملکی در محاکم قضایی مطرح می‌باشد که اگر بخواهیم به تعدادی از آن ها اشاره داشته باشیم، موارد ذیل را می‌توانیم عنوان نماییم :

  • ابطال شدن سند رسمی‌به دلایل گوناگون
  • دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
  • در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
  • در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
  • ابطال شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
  • افراز ملک
  • اجرای ثبت
  • توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.

بیشتر بخوانیم: نکات مهم در رابطه با انحصار وراثت

نقش وکیل در مزاحمت های ملکی :

شاید تاکنون در ملک خود با مزاحمت افرادی مواجه شده باشید و در بر خورد با آن ها انچه را که عرف می داند اعمال کرده باشید بهتر است در این گونه مواقع از یک وکیل پایه یک دادگستری مشاوره گرفته تا بتوانید از مزاحم ملک خود رفع اثر کنید مثلا وقتی یک مستاجر با قطع آب و برق خود توسط مالک مواجهه می شود و یا حتی از حق ارتفاق و انتفاع یک شخص توسط مالک ممانعت ایجاد شده باشد بنابراین حتما نباید شخص مالک مال باشد بلکه همین که به اذن مالک نیز متصرف محسوب شود کافی است.

وکیل ملکی و طرح دعاوی ابطال سند رسمی:

دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد.

 ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث باطل شدن و بی اثری تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد.

بیشتر بدانیم: تصرف عدوانی

برخی از انواع دعاوی مربوط به سند رسمی به شرح ذیل است:

  • ابطال سند رسمی‌ به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی
  • ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
  • ابطال سند مالکیت معارض
  • ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
۱۷ خرداد ۹۹ ¡ ۱۳:۱۵ ۰ äÙÑ ãæÇÝÞíä ۰ ãÎÇáÝíä ۰
law.journal

انواع دعاوی ملکی و ماهیت آن‌ها

در کشور ما اراضی و املاک با توجه به نوع زمین و ملک و همچنین نوع کاربری آن دارای نظام های حقوقی متفاوتی می باشند. با توجه به رشد روز افزون جمعیت و توسعه اجتماعی توجه جدی به حقوق اراضی و املاک، هر روز ضروری تر از قبل احساس می‌گردد. قوانین و مقررات تصویب شده در طول سالیان متمادی نشانگر تلاش برای دستیابی به این مهم می باشد. با توجه به تنوع و کثرت قوانین مربوط به املاک در کشور ما از قانون مدنی گرفته تا قانون ثبت اسناد و املاک و… همچنین وجود رویه قضائی خاص در برخی مواقع متناقض و مبهم، لزوم وکیل ملکی دارای تخصص و اشراف و تبحر در طرح، تعقیب و پاسخگویی به دعاوی ملکی مشهود می‌باشد.

انواع دعاوی ثبتی

ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به حوزه ثبت اسناد و املاک است. پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ثبتی ملکی در مراجع قضایی مطرح است که به تعدادی از آن‌ها اشاره می کنیم :

  • ابطال سند رسمی‌ به دلایل گوناگون
  • ابطال سند مالکیت معارض
  • ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
  • توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار

به طور کلی این مشکلات هنگامی‌ مطرح میشود که پس از خرید و یا انتقال سند یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود می‌آید.

ماهیت دعاوی کیفری

دعاوی کیفری ملکی به آندسته دعاوی اطلاق می‌گردد که در آن هنگام معامله و خرید و فروش املاک جرم صورت گرفته است. در موارد مربوط به دعاوی کیفری، مدعی‌العموم و یا شاکی خصوصی اقدام به طرح شکایت می‌نماید. مجرم با دانش و آگاهی کامل نسبت به موارد حقوقی و علم بر اینکه عمل انجام گرفته جرم محسوب می‌شود اقدام به این کار می‌نماید.موارد مهمی ‌که شامل دسته بندی دعاوی کیفری ملکی می‌شوند عبارتند از:

  • جرم جعل کردن اسناد ملکی به منظور فریب و کلاه برداری دیگران
  • ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
  • خیانت در امانت به عنوان یک دعوی کیفری در حوزه املاک محسوب می‌شود.
  • فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
  • جرم انتقال دادن منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
  • زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
  • جرم استفاده کردن از سند جعلی در رابطه با معاملات ملکی
  • تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذی ربط
  • خرید و فروش و معامله معارض
  • اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.

بیشتر بخوانیم: همه چیز درباره تصرف عدوانی

یک وکیل املاک می تواند چه کاری انجام دهد؟

  • دریافت مجوز پایان کار
  • دعوای الزام به اخذ تخلیه ید
  • تقسیم و افراز املاک مشاع
  • دعوای خلع ید
  • دعوای بر سر مالکیت ملک
  • دعوای مزاحمت و ممانعت از حق
  • دعوای تصرف عدوانی

وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع

به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند. خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. بنابراین لزوم وجود وکیل پایه یک داگستری احساس می‌شود.

در دعوای الزام به تحویل مبیع باید شرایطی را مدنظر قرار داد که عبارتند از:

  • وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده: باید بین خربدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و حقیقت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود.
  • باید بیع فی ‌مابین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع  شده باشد: عقد بیع باید بین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی (اقاله، انفساخ، فسخ) منحل شود یا باطل گردد دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکان نخواهد داشت.

 

۱۳ خرداد ۹۹ ¡ ۱۳:۲۵ ۰ äÙÑ ãæÇÝÞíä ۰ ãÎÇáÝíä ۰
law.journal